上一篇 : 分析称制约去库存重要原因是房价超过居民承受力
下一篇 :无

中央定调去库存 仍需警惕重点城市房价快速上涨

  日前召开的中国经济工作会议对2016年房地产市场正式定调去库存。对此,业内人士指出,2016年房地产政策指出将围绕供需两端进行,在原有降价、补贴、除限等基础上,增加新进市民的需求,更为有效地去库存。但需注意的是,目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”,因此,在加速化解库存的同时,需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。

  会议指出,要扩大有效需求,打通供需通道,消化库存。其中对于扩需方面,表示要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求。落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

  原中国房地产协会副会长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时表示,今年中央比较罕见地连续提出去库存的根本原因,一方面是部分三四线城市因人口净流出,购房需求减少,另一方面,则是受高库存的负面影响,房地产投资大幅度下滑。

  国家统计局数据显示,2015年前11个月,全国房地产投资开发增速降至1.3%,仅为去年同期水平的十分之一。其中,住宅投资增长0.7%,几近停滞状态。

  易居研究院研究员严跃进表示,城镇化的推进将有效带来需求的释放。另一方面,农民收入水平低,限制了住房需求释放,因此通过补贴等方式降低农民进城购房的成本,这将在提高居住水平的同时,鼓励农民其他消费需求一起释放,确实会有一个积极的刺激效应。

  河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军表示,据初步统计,在县级城市购房群体中,农民购房占七成以上,部分县城超过八成。促进农民进城购房,有利于加快消化库存,扩大住房消费,科学推进以人为核心的新型城镇化,也是稳增长、保态势、惠民生、防风险的综合战略举措。

  此外,对于加速户籍制度改革方面,严跃进认为,户籍制度改革的成功,能够促进“安居乐业”政策导向的实现,有效降低对传统住房购置的依赖。过去城市需要购房才能落户和解决子女入学的问题,但现在如先解决户籍享受相应配套的背景下,购房市场稳定,租赁市场将更加活跃,回归了居住的本来面目。

  现阶段我国租赁市场发展还仅处于初期阶段,由于观念的固化,对于租房过日子的接受程度并不高,因此购房年龄整体偏小,常常是几代人的存款凑在一起买一套房。但在发达国家,购房群体多在40岁左右,较我国晚十年左右。因此,以租代买,或先租后买的情况十分常见,住房租赁市场也十分发达。

  此次会议提出,发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。“这也意味着,未来将根据需求为向导改革供给模式,也为房企提供了一种转型方向。”朱中一说。

  此次,会议便指出,将鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。 朱中一认为,过去房地产开发,供应侧是盲目的,政府盲目供应土地,企业盲目开发,这也是造成目前库存高企的主要原因。因此,从供给与需求两端考虑,构建以需求为导向的供应模式,引导消费方向,是未来房地产供应的主要侧重点。

  但朱中一同时提醒,由于在未来一段时间内,去库存的趋势不会改变,也就意味着政策仍将保持持续宽松。而我国一线城市、与部分人口净流入明显的二线城市住房仍存短缺,因此,应警惕整体宽松下市场走热引发该类城市房价大幅上扬。